ویلای مقاوم در برابر زلزله در دماوند

«ضدزلزله» در آگهی ویلا معنای قانونی ثابتی ندارد؛ آنچه واقعاً اهمیت دارد این است که ساختمان بر اساس استاندارد ۲۸۰۰ (آیین‌نامهٔ طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله) و مقررات ملی ساختمان طراحی و اجرا شده و مهندس ناظر آن را تأیید کرده باشد. در دماوند که گسل مشا از نزدیکی‌اش می‌گذرد، پیش از خرید پروانه، نقشه‌های سازه، نام طراح و ناظر و گواهی پایان کار را ببینید و اگر شک دارید، یک مهندس سازه ببرید.

این موضوع ترسناک به نظر می‌رسد، ولی لازم نیست. ساختمانی که درست طراحی و ساخته شده، برای زندگی در یک منطقهٔ لرزه‌خیز طراحی شده است. کار شما فقط این است که مطمئن شوید «درست» واقعاً درست است.

دماوند و زلزله

منطقهٔ دماوند در رشته‌کوه البرز است. گسل مشا، که در ویکی‌پدیا از آن با نام گسل مشا–فشم یاد می‌شود، از نزدیکی شهر دماوند می‌گذرد و دریاچهٔ تار هم در امتداد آن شکل گرفته است.

زلزله‌های تاریخی مهمی در این پهنه ثبت شده است؛ از جمله زلزله‌ای در سال ۹۵۸ میلادی و زلزله‌ای در ۱۸۳۰ میلادی. این به معنای پیش‌بینی زلزله نیست؛ فقط یادآوری است که سازه در این منطقه جدی است.

استاندارد ۲۸۰۰ چیست؟

آیین‌نامهٔ طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله، که به آن استاندارد ۲۸۰۰ می‌گویند، قاعده‌های ملی طراحی سازه برای مقاومت در برابر زلزله است. این آیین‌نامه را مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تهیه می‌کند و هر چند سال یک بار بازنگری می‌شود. ویرایش چهارم آن در سال ۱۳۹۴ منتشر شد.

در کنار آن، مقررات ملی ساختمان مبحث‌های جداگانه‌ای برای طراحی و اجرای ساختمان‌های بتنی و فولادی و دیگر بخش‌ها دارد.

شما لازم نیست این آیین‌نامه‌ها را بخوانید. کافی است بدانید ساختمان شما باید بر اساس آن‌ها طراحی و اجرا شده باشد و کسی مسئول تأیید آن بوده است.

«ضدزلزله» در آگهی؛ چه بپرسیم

خیلی از آگهی‌ها ویلا را «ضدزلزله» معرفی می‌کنند. در فایل‌های فعلی دفتر ما هم، مالک ویلای شهرک شقایق مشا آن را ضدزلزله معرفی کرده است (فایل ۱۰۶).

این عبارت نقطهٔ شروع خوبی برای پرسش است، نه پایان آن. بپرسید:

• طراح سازه کیست؟ نام و شمارهٔ عضویت نظام مهندسی.
• ناظر کیست؟ چه کسی در طول ساخت بازدید و تأیید کرده؟
• نقشه‌های سازه هست؟ دفترچهٔ محاسبات؟
• سیستم سازه چیست؟ اسکلت بتنی، فلزی، یا دیوار باربر؟
• آزمایش بتن یا جوش گرفته شده؟ نتیجه‌اش موجود است؟
• پایان‌کار دارد؟ و با ساختمان فعلی می‌خواند؟

سازنده‌ای که کارش را درست انجام داده، معمولاً از این پرسش‌ها خوشحال می‌شود و مدارکش را نشان می‌دهد.

نشانه‌هایی که در بازدید می‌بینید

بدون ابزار تخصصی هم چیزهایی را می‌شود دید:

• ترک‌های مورب نزدیک گوشه‌های در و پنجره، به‌خصوص در طبقه‌های پایین.
• درهایی که گیر می‌کنند یا کف‌هایی که شیب دارند؛ ممکن است نشانهٔ نشست باشد.
• دیوار حائل شکم‌داده در زمین‌های شیب‌دار.
• تغییرات بعدی: دیواری که برداشته شده، طبقه‌ای که اضافه شده، ستونی که بریده شده.

هیچ‌کدام از این‌ها به‌تنهایی حکم نیست. ولی هر کدام دلیل خوبی است که پیش از خرید یک مهندس سازه ببرید. چک‌لیست کامل بازدید را در چک‌لیست بازدید از ویلا آورده‌ایم.

ویلای شیب‌دار و دیوار حائل

بسیاری از ویلاهای دماوند روی زمین شیب‌دار ساخته شده‌اند تا ویو بگیرند. این ویو زیباست، ولی ساخت روی شیب پیچیده‌تر است: خاک‌برداری، دیوار حائل و پی‌های پله‌ای.

دیوار حائل باید طراحی شده باشد، نه فقط «چیده شده». بپرسید چه کسی آن را طراحی کرده و زهکشی پشت آن چطور است. آبی که پشت دیوار حائل جمع شود، دشمن آن است.

تغییرات بعدی؛ خطر پنهان

گاهی ساختمان درست ساخته شده، اما بعدها کسی دیواری را برداشته تا سالن بزرگ‌تر شود، یا روی پشت‌بام اتاقی اضافه کرده. این تغییرات ممکن است رفتار سازه را در زلزله عوض کنند.

نقشهٔ پایان‌کار را با ساختمان فعلی مقایسه کنید. هر تفاوتی، هم پرسش حقوقی است و هم پرسش سازه‌ای. پایان‌کار و عدم خلاف را ببینید.

اجزای غیرسازه‌ای

در زلزله فقط اسکلت مهم نیست. چیزهایی که می‌افتند هم آسیب می‌زنند:

• مخزن آب‌گرم و آب روی پشت‌بام، مهار شده؟
• کمدهای بلند و قفسه‌ها به دیوار بسته شده‌اند؟
• دودکش شومینه محکم است؟
• لوله‌های گاز انعطاف‌پذیر و شیر قطع‌کن در دسترس دارند؟

این‌ها با هزینهٔ کم پس از خرید قابل اصلاح‌اند، ولی خوب است از اول بدانید.

آپارتمان هم همین پرسش‌ها را دارد

اگر در گیلاوند یا شهر دماوند آپارتمان می‌خرید، همین پرسش‌ها را بپرسید. در ساختمان‌های چندواحدی، نقش مهندس ناظر و کیفیت اجرای اسکلت حتی مهم‌تر است، چون همه در یک سازه شریک‌اند. خرید آپارتمان در دماوند و گیلاوند را هم ببینید.

مقاوم‌سازی ویلای قدیمی

ویلای قدیمی با باغ بزرگ گاهی فرصت خوبی است، ولی سازه‌اش ممکن است پیش از ویرایش‌های امروزی آیین‌نامه ساخته شده باشد. در بسیاری از موارد مقاوم‌سازی ممکن است، اما روش و هزینه‌اش را فقط مهندس سازه پس از بررسی می‌گوید.

این هزینه را پیش از خرید در محاسبه بیاورید. گاهی نوسازی از مقاوم‌سازی منطقی‌تر است؛ که آن هم با قانون‌های ساخت در همان پلاک گره خورده است.

خاک و محل ساختمان

سازه فقط ستون و تیر نیست؛ زمین زیر آن هم مهم است. ساختمانی که روی خاک دستی (خاکریزی‌شده)، لبهٔ دره یا کنار آبراهه ساخته شده، ریسک متفاوتی از ساختمانی روی زمین سفت دارد.

از سازنده بپرسید پیش از ساخت، آزمایش خاک (مطالعات ژئوتکنیک) انجام شده یا نه. برای ساختمان‌های کوچک همیشه انجام نمی‌شود، ولی اگر زمین شیب‌دار یا خاکریزی‌شده است، این پرسش مهم‌تر است.

در بازدید به اطراف هم نگاه کنید: آیا آب باران از بالادست به سمت ساختمان می‌آید؟ آیا نشانه‌ای از رانش خاک یا ترک در زمین اطراف هست؟

اگر سازنده مدرکی ندارد

بسیاری از ویلاهای قدیمی‌تر منطقه مدارک کامل ندارند؛ سازنده دیگر در دسترس نیست یا نقشه‌ها گم شده‌اند. این به معنای بد بودن ساختمان نیست، ولی یعنی باید به بازدید کارشناسی بیشتر تکیه کنید.

یک مهندس سازه می‌تواند با بازدید، و در صورت لزوم آزمایش‌های ساده، تصویری از وضعیت ساختمان بدهد. هزینهٔ این بازدید را در برابر قیمت ویلا بسنجید؛ معمولاً ارزشش را دارد.

بیمه

بیمهٔ زلزله و آتش‌سوزی برای ویلا و آپارتمان هزینهٔ سالانهٔ معقولی دارد و آرامش زیادی می‌آورد. شرایطش را از چند شرکت بیمه بپرسید.

خلاصه

• «ضدزلزله» را بپرسید، نه باور کنید.
• طراح، ناظر، نقشه‌های سازه و پایان‌کار را ببینید.
• ترک مورب، نشست و تغییرات بعدی را جدی بگیرید.
• در زمین شیب‌دار، دیوار حائل را با دقت ببینید.
• اگر شک دارید، یک مهندس سازه ببرید.

اگر ویلایی در دماوند دیده‌اید و دربارهٔ سازه‌اش پرسش دارید، با دفتر املاک ۲۱۱ در گیلاوند تماس بگیرید؛ مدارکی را که مالک دارد با هم مرور می‌کنیم.