املاک ۲۱۱انواع سند ملک به زبان ساده
۶ دقیقه خواندن
سند تکبرگ سند رسمی مالکیت یکبرگی است که به نام مالک در ادارهٔ ثبت صادر شده؛ ششدانگ یعنی کل ملک، مشاعی یعنی ملک چند مالک دارد و سهم هرکس مشخص است ولی مرزش جدا نشده، و قولنامهای یعنی فروشنده سند رسمی ندارد و فقط قرارداد عادی دارد. کمریسکترین حالت برای خریدار، سند تکبرگ ششدانگ به نام خود فروشنده است.
در منطقهٔ دماوند همهٔ این انواع را میبینید: ویلای نوساز با سند تکبرگ، باغ قدیمی با سند مشاعی، زمین قولنامهای در دامنه. این راهنما کمک میکند بدانید پشت هر کلمه چه ریسکی است.
سند رسمی یعنی چه؟
سند رسمی سندی است که ادارهٔ ثبت اسناد و املاک صادر کرده یا در دفترخانهٔ اسناد رسمی تنظیم شده است. این سند در دفتر املاک ثبت شده و ادارهٔ ثبت و دادگاهها آن را مبنای مالکیت میدانند.
در مقابل، سند عادی هر نوشتهای است که بیرون از این سازوکار امضا شده باشد: قولنامه، مبایعهنامهٔ دستی، یا یک برگه با امضای دو طرف.
سند تکبرگ
سند تکبرگ نسل جدید سند مالکیت است. بهجای دفترچههای قدیمی چندصفحهای، یک برگ است با مشخصات ملک، مالک، پلاک ثبتی و معمولاً نقشه. شناسه و بارکد دارد و استعلامش سادهتر است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (نهاییشده در ۱۴۰۳) هم به سمت سند مبتنی بر نقشهٔ کاداستر (حدنگار) رفته است؛ یعنی سندی که مرز ملک روی نقشهٔ رسمی مشخص است.
ششدانگ
در عرف ثبتی ایران، هر ملک شش دانگ دارد. سند ششدانگ یعنی کل ملک. اگر کسی «سه دانگ» یک ملک را بفروشد، یعنی نصف آن را.
برای نمونه، در فایلهای فعلی دفتر ما، ویلای شهرک شقایق مشا (فایل ۱۰۶) و باغ میوهٔ جیلارد (فایل ۱۰۹) هر دو سند تکبرگ ششدانگ دارند. این سادهترین حالت برای خریدار است.
مشاعی
ملک مشاعی ملکی است که چند مالک دارد. در سند آمده هرکس چند دانگ یا چه سهمی دارد، اما مشخص نشده کدام بخش زمین یا ساختمان مال کیست.
مثال ساده: دو برادر یک باغ ۱۰۰۰ متری را به ارث بردهاند، هرکدام سه دانگ. هیچکدام نمیتوانند بگویند «نیمهٔ شمالی مال من است». هر دو در همهٔ باغ شریکاند.
در فایلهای فعلی دفتر، سند ویلای تریپلکس کالدشت (فایل ۱۰۵) تکبرگ مشاعی است. این یعنی سند رسمی است، اما خریدار باید دقیق بداند سهم فروشنده چیست و وضعیت بقیهٔ سهمها چگونه است.
افراز و تفکیک
اگر شرکا بخواهند سهمها را جدا کنند، دو راه هست:
- تفکیک: با توافق همهٔ شرکا، ملک به قطعههای جدا تقسیم میشود و هر قطعه سند جدا میگیرد.
- افراز: وقتی توافق نیست. طبق مادهٔ ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع (۱۳۵۷)، افراز ملک ثبتشده به درخواست یک یا چند شریک در واحد ثبتی محل رسیدگی میشود.
همهٔ ملکها قابل افراز نیستند؛ مثلاً اگر قطعهها از حد نصاب تفکیک کوچکتر شوند. پیش از خرید سهم مشاعی، این را از ادارهٔ ثبت یا یک وکیل بپرسید.
پرسشهای خرید ملک مشاعی
- سهم فروشنده دقیقاً چند دانگ است؟
- شرکای دیگر چه کسانیاند و با فروش موافقاند؟
- استفاده از ملک بین شرکا چطور تقسیم شده؟ توافق مکتوبی هست؟
- ملک قابل افراز است؟
قولنامهای
ملک قولنامهای یعنی فروشنده سند رسمی به نام خودش ندارد. شاید ملک را با قولنامه از مالک قبلی خریده، شاید سند مادر به نام کس دیگری است، شاید هیچ سندی صادر نشده.
ریسکهای رایج:
- فروش همزمان یک ملک به چند نفر.
- ادعای وراث یا شرکای مالک اصلی.
- ملی یا منابع طبیعی بودن زمین.
- ناتوانی در گرفتن پروانهٔ ساخت یا انشعاب.
قانون تازه چه تغییری داد؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میگوید معاملهٔ انتقال مالکیت باید در سامانهٔ الکترونیک ثبت اسناد رسمی ثبت شود؛ معاملهٔ ثبتنشده در دادگاه جز برای مطالبهٔ ثمن شنیده نمیشود. مشاوران املاک هم دیگر نباید برای این معاملات قرارداد عادی بنویسند؛ آنها پیشقرارداد را در سامانه ثبت میکنند و طرفین را به دفترخانه میفرستند.
مراحل اجرای این قانون تدریجی بوده است. پیش از هر معامله، از دفترخانه بپرسید امروز دقیقاً چه چیزی لازم است.
آیا ملک قولنامهای سند میگیرد؟
مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی راهی برای گرفتن سند باز کردهاند. اما این راه برای اراضی ملی، منابع طبیعی، املاک وقفی و املاک دارای معارض بسته است.
پس «بعداً سند میگیریم» یک قول است، نه یک تضمین.
سند در جریان
گاهی ملک نوساز است و سند هنوز صادر نشده. مثلاً ویلای دوبلکس نوساز کالدشت در فایلهای دفتر ما پایانکار گرفته و سندش تا سه ماه آینده صادر میشود (فایل ۱۰۷).
در این حالت، قرارداد باید روشن بگوید سند تا چه تاریخی صادر و منتقل میشود، بخشی از پول تا آن روز نگه داشته میشود و اگر دیر شد چه میشود.
سند وقفی
بعضی ملکها روی زمین وقفی ساخته شدهاند. در این حالت، اعیانی (ساختمان) مال شماست، ولی زمین وقف است و معمولاً اجارهای به ادارهٔ اوقاف پرداخت میشود. اگر در سند نام اوقاف یا عبارت «موقوفه» دیدید، شرایط آن را جدا بپرسید.
چطور سند را بررسی کنیم؟
- اصل سند را ببینید، نه عکس آن را.
- نام مالک در سند را با کارت ملی فروشنده بسنجید.
- از ادارهٔ ثبت یا از طریق دفترخانه، استعلام بازداشت و رهن بگیرید.
- متراژ سند را با متراژ واقعی ملک مقایسه کنید.
فهرست کامل را در استعلامهای لازم پیش از خرید ملک آوردهایم.
سند عرصه و اعیان
در بعضی سندها دو کلمه میبینید: عرصه و اعیان. عرصه یعنی زمین، و اعیان یعنی ساختمانی که روی آن ساخته شده است. در بیشتر ملکها هر دو مال یک نفر است، ولی نه همیشه.
در زمین وقفی، اعیان مال شماست و عرصه وقف است. در بعضی ملکهای قدیمی هم ممکن است ساختمان تازه در سند نیامده باشد و فقط زمین ثبت شده باشد. پس اگر ویلایی میخرید، ببینید ساختمان هم در سند یا در پایانکار آمده است. پایانکار و عدم خلاف را بخوانید.
یک داستان رایج
خانوادهای باغی کوچک در دامنهای دیدهاند؛ قیمتش از باغهای اطراف خیلی کمتر است. فروشنده میگوید: «سند ندارد، ولی همهٔ اهل روستا میدانند مال من است.» خانواده دلشان میخواهد، چون باغ زیباست.
در چنین لحظهای، سه پرسش کمک میکند: این زمین جزو اراضی ملی نیست؟ مالک قبلی و وراثش چه کسانیاند؟ اگر فردا کسی ادعا کرد، ما چه مدرکی داریم؟ اگر جواب هیچکدام روشن نیست، ارزانی باغ در واقع قیمت همین ریسک است.
خلاصه
- تکبرگ ششدانگ به نام فروشنده: کمریسکترین.
- مشاعی: رسمی است؛ ولی سهم را بشناسید و دربارهٔ شرکا بپرسید.
- قولنامهای: پرریسک؛ با قانون تازه، حتی پرریسکتر.
- سند در جریان: تاریخ و ضمانت آن را در قرارداد بنویسید.
اگر دربارهٔ سند ملکی در دماوند سؤال دارید، با دفتر املاک ۲۱۱ در گیلاوند تماس بگیرید؛ در هر فایل، نوع سند را همان اول به شما میگوییم.
پرسشهای پرتکرار
سند تکبرگ چیست؟
سند مالکیت رسمی یکبرگی است که سازمان ثبت اسناد و املاک جایگزین سندهای قدیمی دفترچهای کرده است. مشخصات ملک، مالک و نقشه در آن آمده و استعلام آن سادهتر است.
ششدانگ یعنی چه؟
در عرف ثبتی، کل یک ملک شش دانگ حساب میشود. سند ششدانگ یعنی همهٔ ملک به نام یک نفر (یا یک مجموعهٔ مشخص) است، نه فقط بخشی از آن.
خرید ملک با سند مشاعی خطرناک است؟
نه لزوماً؛ سند مشاعی رسمی است. اما سهم شما از ملک مشخص است، نه مرز فیزیکی آن. پیش از خرید بدانید شرکای دیگر چه کسانیاند و ملک قابل افراز است یا نه.
قولنامهای یعنی چه و چرا ریسک دارد؟
یعنی فروشنده سند رسمی به نام خودش ندارد و مالکیتش فقط با قرارداد عادی ثابت میشود. طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، معاملهٔ ثبتنشده در دادگاه جز برای پس گرفتن پول شنیده نمیشود.
سند دفترچهای قدیمی هنوز اعتبار دارد؟
سند دفترچهای هم سند رسمی است، ولی برای معامله معمولاً باید به سند تکبرگ تبدیل شود. از ادارهٔ ثبت محل یا دفترخانه بپرسید برای آن ملک چه لازم است.
نوشتهٔ املاک ۲۱۱، دفتر سینا رضوانی در گیلاوند. پرسشی دارید؟ تماس بگیرید.
