استعلام ملک پیش از قرارداد: فهرست کامل

پیش از خرید ملک در دماوند، دست‌کم این استعلام‌ها را بگیرید: ثبتی (اصالت سند، نام مالک، بازداشت و رهن)، شهرداری (پایان‌کار، بدهی عوارض، اصلاحی، کاربری)، و برای زمین و باغ، منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و در صورت وجود چاه، شرکت آب منطقه‌ای. بخشی از این‌ها را دفترخانه هنگام تنظیم سند می‌گیرد، اما بهتر است پیش از پرداخت بیعانه جواب پرسش‌های اصلی را داشته باشید.

استعلام یعنی به‌جای اعتماد به حرف، از مرجع رسمی بپرسید. این راهنما فهرست پرسش‌ها و مرجع هر کدام را کنار هم می‌گذارد.

چرا پیش از بیعانه؟

در بسیاری از معامله‌ها، استعلام‌های رسمی روز دفترخانه گرفته می‌شوند. اما تا آن روز شما بیعانه داده‌اید، شاید تسهیلات گرفته‌اید و دل‌تان را هم به خانه داده‌اید.

اگر مشکلی پیدا شود، برگشتن سخت است. پس پرسش‌های اصلی را پیش از هر پرداختی جواب بگیرید. هزینهٔ یک هفته صبر، خیلی کمتر از هزینهٔ یک معاملهٔ اشتباه است.

۱. استعلام ثبتی

این مهم‌ترین استعلام است. می‌خواهید بدانید:

• سند اصیل است و جعلی نیست.
• ملک به نام همین فروشنده است.
• بازداشت (توقیف) ندارد.
• در رهن بانک یا شخص دیگری نیست.
• مشاعی است یا شش‌دانگ.

این استعلام از طریق دفترخانهٔ اسناد رسمی گرفته می‌شود. نام مالک در سند را با کارت ملی فروشنده هم مقایسه کنید.

برای فهم نوع سند، سند تک‌برگ، مشاعی و قولنامه‌ای را بخوانید.

۲. استعلام شهرداری

از شهرداری (یا در روستا، دهیاری و مرجع صدور پروانه) این‌ها را بپرسید:

• پایان‌کار: ساختمان گواهی پایان کار دارد؟ طبق تبصرهٔ ۸ مادهٔ ۱۰۰ قانون شهرداری، دفترخانه بدون آن معاملهٔ قطعی ساختمان را انجام نمی‌دهد. پایان‌کار و عدم خلاف را ببینید.
• مفاصاحساب: بدهی عوارض نوسازی و دیگر عوارض ندارد؟
• اصلاحی: بخشی از ملک در طرح خیابان است؟ اصلاحی ملک را ببینید.
• کاربری و ضوابط: اگر زمین یا ملکی برای بازسازی می‌خرید، چه چیزی و چند طبقه مجاز است؟

۳. استعلام مالیاتی

طبق مادهٔ ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، دفترخانه پیش از ثبت انتقال باید گواهی مالیاتی بگیرد. مالیات نقل‌وانتقال قطعی طبق مادهٔ ۵۹ همین قانون ۵ درصد ارزش معاملاتی است.

این استعلام را دفترخانه می‌گیرد. شما از فروشنده بپرسید بدهی مالیاتی معوقی دربارهٔ ملک ندارد و در قرارداد بنویسید پرداخت مالیات و عوارض با کیست. جزئیات در هزینه‌های نقل‌وانتقال و مالیات آمده است.

۴. استعلام منابع طبیعی

برای زمین‌ها و باغ‌هایی که در دامنه یا بیرون از بافت شهر و روستا هستند، این پرسش حیاتی است: زمین جزو اراضی ملی یا منابع طبیعی نیست؟

زمین ملی مال دولت است و خرید آن از یک شخص، مالکیتی به شما نمی‌دهد. مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت هم که راه سند گرفتن برای املاک بی‌سند است، اراضی ملی و منابع طبیعی را شامل نمی‌شوند.

۵. استعلام جهاد کشاورزی

اگر زمین باغ یا کشاورزی است، کاربری آن و محدودیت ساخت را از جهاد کشاورزی بپرسید. بیرون از محدودهٔ شهرها، تغییر کاربری فقط با تصویب کمیسیون تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها ممکن است.

توضیح کامل در کاربری باغی و تغییر کاربری آمده است.

۶. استعلام آب

اگر باغ یا ویلا چاه دارد، پروانهٔ حفر و بهره‌برداری آن را ببینید و در صورت تردید، از شرکت آب منطقه‌ای بپرسید. طبق قانون توزیع عادلانهٔ آب، حفر چاه با اجازهٔ وزارت نیرو است و چاه بی‌پروانه ممکن است با برخورد قانونی روبه‌رو شود.

اگر آب باغ از حقابه است، مدرک سهم آب را بخواهید. آب باغ: چاه، حقابه و انشعاب را ببینید.

۷. انشعاب‌ها و قبض‌ها

آخرین قبض آب، برق و گاز را ببینید. بدهی دارند؟ کنتورها به نام چه کسی است؟ انتقال آن‌ها پس از خرید چه مراحلی دارد؟

این یک استعلام رسمی به معنای دقیق نیست، ولی جلوی غافلگیری‌های کوچک و آزاردهنده را می‌گیرد.

در آپارتمان، از مدیر ساختمان هم بپرسید واحد بدهی شارژ دارد یا نه، و ساختمان هزینهٔ بزرگی مثل تعمیر آسانسور یا نما در پیش دارد یا نه. این هزینه‌ها پس از خرید به شما می‌رسند.

۸. هویت و اختیار فروشنده

• کارت ملی فروشنده را با سند مقایسه کنید.
• اگر فروشنده با وکالت‌نامه معامله می‌کند، اصل وکالت‌نامه را ببینید، رسمی بودن و اختیار فروش آن را بررسی کنید و اعتبارش را از طریق دفترخانه استعلام کنید.
• اگر ملک ارثی است، گواهی انحصار وراثت و رضایت همهٔ وراث را ببینید.

۹. پیش‌قرارداد در سامانه

طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاور املاک پس از مذاکرهٔ اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانهٔ رسمی وارد می‌کند و طرفین را به دفترخانه می‌فرستد. قرارداد عادی دستی برای این معاملات کافی نیست.

پیش از هر پرداخت، مطمئن شوید پیش‌قرارداد در سامانه ثبت شده است. در چطور با مشاور املاک محلی بهتر خرید کنید بیشتر گفته‌ایم.

ترتیب درست کارها

استعلام‌ها را به این ترتیب بگیرید تا وقت و پول هدر نرود:

• پیش از بازدید جدی: نوع سند و نام مالک را بپرسید. اگر ملک قولنامه‌ای است، از همین‌جا با احتیاط بیشتر جلو بروید.
• پس از انتخاب ملک، پیش از بیعانه: استعلام ثبتی، پایان‌کار، اصلاحی و برای زمین و باغ، کاربری و منابع طبیعی.
• پیش از امضای سند: گواهی مالیاتی و مفاصاحساب شهرداری، که معمولاً دفترخانه پیگیری می‌کند.
• پس از انتقال: انتقال کنتورها و قبض‌ها به نام خودتان.

اگر جواب یک استعلام منفی بود

منفی بودن یک استعلام همیشه پایان راه نیست. بازداشت ممکن است با پرداخت یک بدهی رفع شود؛ خلاف ساختمانی ممکن است با جریمه تعیین تکلیف شود؛ رهن بانکی ممکن است هم‌زمان با معامله آزاد شود.

اما هر کدام از این‌ها باید پیش از پرداخت اصلی حل شوند، یا دست‌کم ترتیب حل‌شان در قرارداد روشن باشد. هرگز پولی را بر اساس «درستش می‌کنم» شفاهی نپردازید.

یک پوشه برای همه چیز

پاسخ همهٔ استعلام‌ها را در یک پوشه نگه دارید. پس از خرید هم این پوشه به کار می‌آید.

چک‌لیست کوتاه

• ثبت: اصالت سند، نام مالک، بازداشت، رهن.
• شهرداری: پایان‌کار، مفاصاحساب، اصلاحی، کاربری.
• مالیات: گواهی دفترخانه و روشن بودن اینکه پرداخت با کیست.
• زمین و باغ: منابع طبیعی و جهاد کشاورزی.
• آب: پروانهٔ چاه یا مدرک حقابه.
• فروشنده: هویت، وکالت‌نامه، وراثت.

اگر ملکی در دماوند دیده‌اید و نمی‌دانید از کدام استعلام شروع کنید، با دفتر املاک ۲۱۱ در گیلاوند تماس بگیرید؛ فهرست را با هم مرور می‌کنیم.